政院提高房貸優惠

行政院打算放寬建築及房屋貸款比例上限，對此，有房地產業者認為，短期應該會吸引一些民眾來買房子，但長期來看，如果民眾薪資沒有提高，加上利率又走揚，那麼只是把房子被法拍的時間延後而已。

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（陳鳳如報導）政府打算放寬建築和房屋貸款比例上限，對挽救低迷的房市究竟是不是利多？住商不動產研究室主任徐佳馨表示認為，短期來看應該算是正面的，不過，由於放貸的同意權在銀行，因此，在提高銀行辦理房屋貸款上限外，也要作好配套，例如規範有多少錢要用在中南部，不要只貸款給北部，另一方面就是利率的問題，因為要振興房市，不只是解決頭期款和貸款的問題，後續的利率補貼也應該要一併進行，否則民眾買了房子，也可能會因為利率走揚付不出房貸，讓房子淪落被法拍。:信義房屋企研室主任蘇啟榮則表示，這項政策利多或許不能來另一波買氣，但對於穩定現在市場的信心是有幫助的。

美房貸業二巨頭股票連漲

（中央社記者蔡蕙如華盛頓二十七日專電）經歷過上週股票暴跌後，美國房貸業兩大巨頭「房利美」與「房地美」的股票近三天因投資人信心恢復而連續上漲。房利美今天宣布了高層職務的異動，包括首席財務長在內的三位高級主管都將離職。

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房利美總裁與執行長馬德仍將繼續領導公司。他今天在一項聲明中宣布這一消息，並表示，新的經營團隊將負責達到管理資本與控制信用損失的雙重目標，「房利美將持續提供重要的流動性至美國房市與貸款市場。」馬德是在二零零四年底接任因會計醜聞離職的前任執行長芮恩茲。房利美董事會主席艾希禮也發表聲明指出，董事會成員仍堅定支持馬德。在這一波高層異動中離開房利美的包括：「另尋其他機會」的首席財務長、首席風險長、和宣布退休的首席商務長。房利美已派任新的人選接替他們的職務。不過，長期批評兩房的專家並不認為這一波管理結構的重整會對房利美帶來改變，主要因為接替相關職務的是內部人員，而非由外界聘請。兩房股價上週由於傳出可能面臨籌資困難和政府很快將出手介入的消息，一度暴跌至近二十年的低點。但在房地美兩天前成功售出二十億美元的短期債券後，房利美今天也售出二十億美元短期債券，市場信心稍有恢復。分析師認為，二房雖股價大跌，但只要定期發行的債券售出無虞，應可撐過一段時日；若連債券都滯銷，財政部被迫介入援助的可能性便加大，而兩房國有化，股票投資人與納稅人都將承擔損失。兩房上週股票大跌，是因為媒體報導兩房可能面臨籌資困難和政府很快將出手介入。美國財政部並未對此公開說明，不過有媒體之後引述消息來源指出，財政部目前仍相信，兩房應保持當前的股東擁有形式。

房地產貸款:增降不一說明了什麼?

雖然國家對房地產行業進行調控，但對銀行而言，如果嚴格進行風險管理，並對信譽良好又有實力的大型開發商發放貸款，銀行的風險就會小很多。事實上，這也是今年半年報中所體現的上市銀行對房地產商不同態度的合理解釋。

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2008年上市銀行半年報所給出的靚麗業績成為低迷股市中的一道風景，而上市銀行優良的業績似乎也隱隱沖淡了人們對樓市下跌對銀行業影響的憂慮。但仔細研讀上市銀行年報卻發現，一切似乎仍然在雲裡霧裡，樓市下跌對銀行的不良影響似乎並沒有顯現，但又不能不讓人有所擔心。 　　在銀行為房地產行業所提供的金融服務中，大致可分為兩種：房地產貸款和住房按揭。據半年報顯示，8家上市股份制銀行中，有4家銀行房地產貸款占比較2007年末有所上升。其中，興業銀行更因其14.29%的房地產貸款占比引起各方關注。此外，中信銀行房地產貸款占比從去年末的9%上升到9.8%；民生銀行從去年末的13%上升到今年上半年的14%；深發展從去年的6.5%略升至今年的6.78%。但同時，招商銀行房地產貸款的占比卻從2007年末的6.41%降至2008年上半年的5.81%；交通銀行也從2007年末的7.07%降至今年上半年的6.38%；華夏銀行的房地產貸款占比也從去年末的6.32%下降到今年上半年的6.21%；浦發銀行從去年末的10.66%下降到今年上半年的9.8%。 　　房地產資金鏈條中，其對資金需求最為強烈的大致可分為三個階段：買地、建房和銷售。因為監管部門對房地產貸款的嚴格要求，房地產企業需在證件齊全的情況下才可獲得銀行貸款，因此在房地產資金鏈條中，買地階段銀行信貸資金是嚴格禁入的。所以房地產貸款一般是指銀行將資金貸款給房地產企業用於建房。其風險在於因為樓市價格下跌，導致房產商不能按照預期價格銷售樓盤，甚至把房子建成以後賣不出去，銀行貸款無法正常回收。雖然有房產和土地作為質押，銀行貸款中一般也有一定比例的風險覆蓋，但如果房地產價格跌出銀行風險覆蓋比例，風險發生後銀行只能收回房子和土地，即使不產生直接的信貸損失，也將對銀行資金的流動性和資金使用效率產生不利影響。 　　與房地產貸款不同的是，住房按揭貸款對像為個人客戶而不是公司客戶，其用途為銀行貸款幫助購房人購買住房。其風險在於，當購房人資金出現問題時，還款就會出現問題。特別是在前期許多人將炒房當作一種投資時，一旦炒房人資金出現問題，則會對銀行產生危害。 　　半年報顯示，8家上市股份制銀行中，4家銀行的住房抵押貸款占比或實際發放數額上升，另有3家銀行住房抵押貸款實際發放數額則出現下降。 　　銀行對某一行業信貸的擴張與收縮，源於銀行對該行業盈利前景的判斷。從銀行整體上看，有數據顯示，今年上半年房地產貸款規模以11.34%的平均速度增長，由此判斷，似乎銀行對房地產行業的盈利前景比較樂觀。但從銀行個體看，無論是在房地產開發還是在住房按揭上，各行對房地產信貸擴張與收縮的態度又明顯不同，而這也應該正是源於各家銀行對房地產盈利前景的不同判斷。在銀行對待房地產行業的態度上，2008年上市銀行半年報呈現給人們的是一個模糊的概念。 　　對此，有分析人士認為，雖然國家對房地產行業進行調控，但對銀行而言，如果嚴格進行風險管理，並對信譽好又有實力的大型開發商發放貸款，銀行的風險就會小很多。事實上，這也是今年半年報中所體現的上市銀行對房地產不同態度的合理解釋。 　　事實上，銀行對房地產信貸的不同態度，表明的也是各自風險控制手段和風險偏好的不同。數據顯示，今年上半年深發展房地產開發貸款和房地產按揭貸款實際發生額均有所上升，該行副行長劉寶瑞在就2008年該行半年報答記者問時也提到，去年9月份以來深圳、廣州等城市在前年和去年市場價格急劇沖高的情況下出現了一些調整，今年地產交易就急劇下降。在這種情況下，對銀行本身來說如果仍然保持原來的貸款增長的節奏，那麼對於銀行資產的管理就會構成很大的威脅，因此在去年的地產市場出現異常的情況下，深發展抓緊進行信貸政策的調整，從去年7月份以來實行了兩個細分，一個地區市場的細分，把價格急劇沖高和與收入水平嚴重背離的過熱市場劃為紅區，從政策上調整為禁入的區域。把一些開始出現調整苗頭這樣的城市劃為黃區，謹慎地進入。把房價增長和收入水平增長相適應的地區劃為綠區，視為正常區域。對於客戶，深發展也做了一個細分，注意區分正常需求客戶和非正常需求客戶。與此同時，深發展還對產品方向做了一個調整，包括對按揭產品相應流速的調整等。身處深圳「斷供潮」中心的深發展銀行副行長劉寶瑞明確表示，按揭業務仍然是銀行重點的業務。由此不難看出，在對房地產行業的態? 　　與深發展不謀而合的是今年淨利潤大增162.62%的中信銀行，該行半年報中明確表示，將積極發展住房按揭貸款。在房地產貸款風險控制方面，中信銀行也表示，在房地產開發貸款方面，將採取總行集中審批動態監督、房地產開發商和項目的准入門檻以及實行項目抵押和封閉管理等措施加強風險管理；在房地產按揭方面，將採取以收入較高、職業穩定、信用記錄優良的個人優質客戶為定位，主要支持客戶購買由優質開發商開發的、地理位置優越、定價合理、以自住需求為主、適銷對路的商品住宅。在房地產交易市場規範、房價穩定、交易過戶和抵押登記手續完善的地區穩健開展二手房業務。由於房地產資金緊張而產生的高於以往的利差，讓銀行也具有了對風險更高的容忍度。 　　此外，房地產貸款增降不一也表明房地產信貸收縮以後信貸結構該如何調整以及調整速度的不同。深發展對於房地產貸款的調整自去年7月就已經開始，而許多地產商則表示，真正的房地產嚴冬始於今年。這就是說深發展已經在房地產嚴冬來臨前進行了調整，因此其效果也不錯。與此相對應的是，雖然興業銀行今年上半年房地產貸款占比高居各行之首，但在半年報中，該行也表示，要嚴格控制中長期貸款和房地產貸款規模。這無疑表明，房地產貸款占比過高問題已經引起該行重視。但是，當銀行信貸結構中房地產比重過大時，壓縮房地產業務必然要有其他業務補上，其信貸結構的調整需要一定的時間。此外，相對而言，住房按揭比房地產開發貸款的貸款期限要長，這種調整更不是短時間可以完成的，何況這種調整還要和房地產市場的起伏合拍，因此其如何調整以及調整的時間、力度還有如何與房地產價格起伏合拍等問題則要考驗銀行的智慧了。

中小企業免實物抵押擔保貸款擬提至500萬

日前，在崇明越江通道專案中成功獲得訂單後，上海申花鋼管有限公司通過“一事一議”的特別程式，在政府推薦的基礎上，成功從中小企業貸款信用擔保體系中獲得了1000萬元的擔保貸款，而且免除了實物抵押。

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早報記者從徐匯區獲悉，上海正擬試點中小企業貸款擔保“綠色通道”，將中小企業獲得免實物抵押擔保貸款的限額從200萬提高到500萬，而徐匯區有望成為試點的區縣之一。 1999年5月，上海借鑒國際經驗，成立了中國經濟技術投資擔保有限公司上海分公司，受財政部門委託，根據市場化機制，負責管理和運作人大通過、由財政預算安排的中小企業貸款信用擔保資金，專門為符合產業政策導向的中小企業提供商業性貸款的信用保證。為進一步降低中小企業融資成本，中小企業貸款信用擔保體系企業在企業提供個人保證或第三方企業擔保的基礎上，對200萬元以內的擔保貸款允許中小企業申請免除實物抵押，而目前財政部門正與相關銀行開展研究，有望將企業申請免除實物抵押的空間提高到500萬元，並將首先在徐匯等部分區縣啟動試點。

房地產"限貸"三問

近日，央行聯合銀監會發佈《關於金融促進節約集約用地的通知》(下文簡稱《通知》)，要求各家銀行嚴格商業性房地產信貸管理，但對涉及節約用地、經濟適用房的項目要給予金融支持，對房地產開發商來說，這又是一道新的「緊箍咒」嗎？它能否扼住地產泡沫的命門？ 　　今年上半年，伴隨緊縮貨幣政策的實施，地產商經歷了「嚴冬」的考驗，此前，摩根大通一份所謂的千億經濟刺激方案中，有關維穩樓市股市的消息，令房地產獲得貨幣政策鬆動出現一絲曙光。然而日前央行、銀監會發佈的《通知》，使這絲曙光蕩然無存。

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扼住房產商命門？ 中國社科院金融研究所易憲容對記者表示，《通知》的出台，說明政府希望以金融工具來扼住房地產市場泡沫的命門。這樣，既可達到中央政府節地節能的要求，也能一定程度上規避商業銀行信貸風險。他指出，這將結束房地產行業「空手套白狼」的現象。 　　他分析指出，《通知》禁止金融機構向房地產開發企業發放繳交土地出讓金的貸款，也就是從根本上要求房地產開發商必須具備一定資質，從而提高地產商進入市場的門檻。如此一來，地產商想利用很少的資金來滾動房地產開發也就不可能了。 　　另外，《通知》還對房地產開發商的土地信貸管理有更為細化的規定：對國土資源部門認定的房地產項目超過土地出讓合同約定的動工開發日期滿一年、完成該宗土地開發面積不足1/3或投資不足1/4的企業，應審慎發放貸款，對閒置兩年以上的房地產項目，禁止發放房地產開發貸款或以此類項目建設用地作為抵押物的各類貸款。 　　易憲容指出，這意味著商業銀行要對房地產開發商的貸款風險進行控制。然後，對房地產開發商資質進行審查、追蹤及評估，層層把關來保證地產商的資質滿足市場的基本要求。他預言：「在此規定下，大量資質不好的房地產開發商將面臨淘汰的危險。」 　　嚴管源於銀行憂慮？ 　　有專家認為，種種規定，顯示了央行正緊急調控房地產，避免對銀行可能帶來的衝擊。 　　「從發佈《通知》的時間來看，決策層似乎更看重銀行安全，尤其在經濟面臨下行風險時，維護金融安全更加重要。」中信建投一位分析師告訴記者，「同時，這也說明，樓市沒有危險到需要救市的時候。」 　　上半年，儘管央行和銀監會對房地產給銀行帶來的風險一直密切關注，但是隨著銀行中報的陸續發佈，顯示房貸業務非但沒有下滑，還大幅攀升。房地產貸款平均增長11.34%，最快增幅高達48%。但是，由房貸引起的銀行不良貸款率卻「掉頭向下」。 　　在建行中期業績報告發佈會上，相關負責人介紹，由房貸引起的不良貸款率沒有像此前市場預計的那樣上升，而銀行也正嚴密監視可能出現的風險，從目前來看，一切依然處於可控狀態。 　　而在昨日的中行半年業績發佈會上,中行行長李禮輝也向記者表示,日前央行下發的《通知》符合宏觀調控的要求，銀行有選擇地對房貸有保有壓，是一種保護市場的行為，不至於使風險過於集中。 　　中央財經大學中國銀行業研究中心主任郭田勇告訴記者，儘管整體房價沒有大幅下降，但成交量的持續萎縮給房地產帶來巨大不確定性。對銀行來說，3年前，房地產是塊香餑餑，誰都想啃一口，但在地產業基本面發生改變的情況下，控制風險成了銀行首先需要考慮的因素。 　　「近3年來，房價持續上漲造成價格虛高，房價的確存在下調空間。如果合理回調房價，地產商通過交易量上升來釋放風險，這對房地產業的健康發展將起到積極作用。」郭田勇說。 　　加息才是硬道理？ 　　對於央行此舉，也有市場人士並不看好。玫瑰石顧問公司董事謝國忠在接受記者採訪時說：「除了加息，設其他的門檻都是沒有用的，這只會使早應該回歸的房地產市場一拖再拖，最後被拖垮的還是銀行。」 　　他指出，中國的房地產市場從一開始就不是靠常規發展起來的。「只要拿到關係，就能拿到貸款、就能拿到地，為了賺更多的錢，房地產企業攤子一個比一個鋪得大。」所以，在貸款方面設立加息之外的門檻都是無濟於事的，之前的貸款規模持續擴大就是很好的例證。 　　因此，他堅持認為，要治理房地產行業的泡沫，必須加息，加息對於每個企業都是公平的，不會因為某個房地產商有特殊關係而從其他通道得到貸款，任何一個房地產要想獲得貸款都要承擔巨大的成本，這樣才能真正擠掉房地產行業的泡沫。

政策房貸不夠優惠 經建會

行政院經濟建設委員會主委陳添枝今天表示，為適時反應現行購屋負擔高、政府優惠房貸不夠優惠等現狀，下週將邀相關部會，共同全盤檢討降低購屋者負擔的方案，將朝提高優惠、降低貸款利率的方向討論。經建會今天邀請智庫學者及相關部會，包括中央銀行、財政部、經濟部、行政院金融監督管理委員會等，召開「當前景氣問題因應對策專家諮詢座談會」，討論議題也包括日前政院提出的八大激勵內需措施的配套方案。行政院本週提出八大激勵措施，包括擴大建築及房屋貸款餘額、實施短期企業租稅優惠、提高優惠利率補貼等，希望吸引企業投資提振景氣。

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陳添枝表示，針對各界對房價過高、實質購買力不足、政府優惠房貸不夠優惠等意見，今天會中有充分討論，為進一步釐清，經建會下週二將邀請包括中央銀行、內政部、金管會等相關單位及房仲、建築業者，召開房貸檢討會，一併檢討現行政府優惠房貸的競爭力、房貸市場現狀及瓶頸。他表示，下週房貸檢討會預定討論的適用對象，包括即將購屋及已購屋但仍在負擔政府優惠房貸者，將朝提高優惠、降低利率的方向討論。他表示，除討論既有優惠房貸外，也不排除研擬新的房貸優惠方案，最終目的希望能真正降低購屋者實際負擔，也刺激房市目前需求不振的瓶頸。經建會表示，中央銀行專案優惠房貸至今累計總額度合計新台幣1.8兆元，還有1190億元額度可使用。此外，陳添枝表示，近期景氣低迷，有一結構性問題，消費不振其實是過去七、八年就有的問題，也將進一步討論是否有結構性方案可解決。

房貸壓力測試暫無跡象支持

日前上海各大銀行接到監管部門的通知，在內部進行房貸壓力測試，預估房價下跌可能導致的信貸壞賬。根據測試結果，目前尚無跡象支持「斷供說」。 銀行主動曝光不良率 隨著各上市銀行半年報的披露，房貸業務的風險再受關注。前幾個月，深圳「斷供潮」被炒得沸沸揚揚，但從相關銀行披露的數據看，當地樓市的波動並未把銀行「拖下水」。

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從深發展、興業銀行、招商銀行的中報來看，住房按揭貸款不良率均在0.2%左右，遠低於車險、個人經營性貸款的不良率，「斷供潮」並未出現。 多家銀行日前主動向媒體曝光不良率。交通銀行副行長錢文揮向記者介紹了交行在南方的情況，該行廣州分行、深圳分行的個人房貸不良率分別是0.37%、0.25%，均低於全行平均水平。另據建設銀行公佈的數據，建行深圳分行個人房產貸款約為400億元，不良貸款總額為1.7億元，約占總資產的0.5%，比上年同期下降了0.3個百分點。 房價跌20%不良率將上升 交行發展研究部的一份最新報告稱，房價下跌可能導致個人住房抵押貸款出現「斷供」，增加銀行不良資產。據業內專家的解釋，如果房價大幅下跌導致銀行信貸資產出現問題，會使銀行目前的撥備不夠，再提撥備則影響到銀行業績。 從壓力測試的情況來看，如果房價下跌20%，部分銀行個人房貸不良率將大幅上升；如果房價下跌超過40%，個人房貸不良率將上升約40%。不過，各銀行目前對房貸的態度較為兩難：一方面，樓市風險開始引起注意，監管部門要求嚴格房貸發放；另一方面，由於房價在上海等地依然堅挺，房貸仍是銀行十分看重的業務，而目前銀行又遭遇樓市成交萎縮帶來的房貸增長難題。 專家：銀行房貸「鬆綁」可預期 復旦大學經濟學院金融學博士後王堯基對記者說，當前銀行正面臨雙重「擠壓」，一邊是存款結構的變化，由儲蓄活期化轉為定期化，穩定息差存在很大壓力；另一邊，房貸一直屬於優質貸款，而現在很難貸出去。業內人士預計，只要樓市不出現太大波動，銀行房貸的「鬆綁」可以預期。 不過，評價房貸業務的風險，不能單看目前較低的不良率。例如，興業銀行不良貸款餘額比年初增加0.19億元，逾期貸款由42.90億元增至58.46億元。中金公司的一份研究報告推測，興業銀行逾期貸款可能主要是個人按揭貸款。此外，該行中期末的涉及房地產及相關領域的貸款占比高達40.61%，而建行只是25%左右。