政院提高房貸優惠

行政院打算放寬建築及房屋貸款比例上限，對此，有房地產業者認為，短期應該會吸引一些民眾來買房子，但長期來看，如果民眾薪資沒有提高，加上利率又走揚，那麼只是把房子被法拍的時間延後而已。

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（陳鳳如報導）政府打算放寬建築和房屋貸款比例上限，對挽救低迷的房市究竟是不是利多？住商不動產研究室主任徐佳馨表示認為，短期來看應該算是正面的，不過，由於放貸的同意權在銀行，因此，在提高銀行辦理房屋貸款上限外，也要作好配套，例如規範有多少錢要用在中南部，不要只貸款給北部，另一方面就是利率的問題，因為要振興房市，不只是解決頭期款和貸款的問題，後續的利率補貼也應該要一併進行，否則民眾買了房子，也可能會因為利率走揚付不出房貸，讓房子淪落被法拍。:信義房屋企研室主任蘇啟榮則表示，這項政策利多或許不能來另一波買氣，但對於穩定現在市場的信心是有幫助的。

美房貸業二巨頭股票連漲

（中央社記者蔡蕙如華盛頓二十七日專電）經歷過上週股票暴跌後，美國房貸業兩大巨頭「房利美」與「房地美」的股票近三天因投資人信心恢復而連續上漲。房利美今天宣布了高層職務的異動，包括首席財務長在內的三位高級主管都將離職。

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房利美總裁與執行長馬德仍將繼續領導公司。他今天在一項聲明中宣布這一消息，並表示，新的經營團隊將負責達到管理資本與控制信用損失的雙重目標，「房利美將持續提供重要的流動性至美國房市與貸款市場。」馬德是在二零零四年底接任因會計醜聞離職的前任執行長芮恩茲。房利美董事會主席艾希禮也發表聲明指出，董事會成員仍堅定支持馬德。在這一波高層異動中離開房利美的包括：「另尋其他機會」的首席財務長、首席風險長、和宣布退休的首席商務長。房利美已派任新的人選接替他們的職務。不過，長期批評兩房的專家並不認為這一波管理結構的重整會對房利美帶來改變，主要因為接替相關職務的是內部人員，而非由外界聘請。兩房股價上週由於傳出可能面臨籌資困難和政府很快將出手介入的消息，一度暴跌至近二十年的低點。但在房地美兩天前成功售出二十億美元的短期債券後，房利美今天也售出二十億美元短期債券，市場信心稍有恢復。分析師認為，二房雖股價大跌，但只要定期發行的債券售出無虞，應可撐過一段時日；若連債券都滯銷，財政部被迫介入援助的可能性便加大，而兩房國有化，股票投資人與納稅人都將承擔損失。兩房上週股票大跌，是因為媒體報導兩房可能面臨籌資困難和政府很快將出手介入。美國財政部並未對此公開說明，不過有媒體之後引述消息來源指出，財政部目前仍相信，兩房應保持當前的股東擁有形式。

房地產貸款:增降不一說明了什麼?

雖然國家對房地產行業進行調控，但對銀行而言，如果嚴格進行風險管理，並對信譽良好又有實力的大型開發商發放貸款，銀行的風險就會小很多。事實上，這也是今年半年報中所體現的上市銀行對房地產商不同態度的合理解釋。

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2008年上市銀行半年報所給出的靚麗業績成為低迷股市中的一道風景，而上市銀行優良的業績似乎也隱隱沖淡了人們對樓市下跌對銀行業影響的憂慮。但仔細研讀上市銀行年報卻發現，一切似乎仍然在雲裡霧裡，樓市下跌對銀行的不良影響似乎並沒有顯現，但又不能不讓人有所擔心。 　　在銀行為房地產行業所提供的金融服務中，大致可分為兩種：房地產貸款和住房按揭。據半年報顯示，8家上市股份制銀行中，有4家銀行房地產貸款占比較2007年末有所上升。其中，興業銀行更因其14.29%的房地產貸款占比引起各方關注。此外，中信銀行房地產貸款占比從去年末的9%上升到9.8%；民生銀行從去年末的13%上升到今年上半年的14%；深發展從去年的6.5%略升至今年的6.78%。但同時，招商銀行房地產貸款的占比卻從2007年末的6.41%降至2008年上半年的5.81%；交通銀行也從2007年末的7.07%降至今年上半年的6.38%；華夏銀行的房地產貸款占比也從去年末的6.32%下降到今年上半年的6.21%；浦發銀行從去年末的10.66%下降到今年上半年的9.8%。 　　房地產資金鏈條中，其對資金需求最為強烈的大致可分為三個階段：買地、建房和銷售。因為監管部門對房地產貸款的嚴格要求，房地產企業需在證件齊全的情況下才可獲得銀行貸款，因此在房地產資金鏈條中，買地階段銀行信貸資金是嚴格禁入的。所以房地產貸款一般是指銀行將資金貸款給房地產企業用於建房。其風險在於因為樓市價格下跌，導致房產商不能按照預期價格銷售樓盤，甚至把房子建成以後賣不出去，銀行貸款無法正常回收。雖然有房產和土地作為質押，銀行貸款中一般也有一定比例的風險覆蓋，但如果房地產價格跌出銀行風險覆蓋比例，風險發生後銀行只能收回房子和土地，即使不產生直接的信貸損失，也將對銀行資金的流動性和資金使用效率產生不利影響。 　　與房地產貸款不同的是，住房按揭貸款對像為個人客戶而不是公司客戶，其用途為銀行貸款幫助購房人購買住房。其風險在於，當購房人資金出現問題時，還款就會出現問題。特別是在前期許多人將炒房當作一種投資時，一旦炒房人資金出現問題，則會對銀行產生危害。 　　半年報顯示，8家上市股份制銀行中，4家銀行的住房抵押貸款占比或實際發放數額上升，另有3家銀行住房抵押貸款實際發放數額則出現下降。 　　銀行對某一行業信貸的擴張與收縮，源於銀行對該行業盈利前景的判斷。從銀行整體上看，有數據顯示，今年上半年房地產貸款規模以11.34%的平均速度增長，由此判斷，似乎銀行對房地產行業的盈利前景比較樂觀。但從銀行個體看，無論是在房地產開發還是在住房按揭上，各行對房地產信貸擴張與收縮的態度又明顯不同，而這也應該正是源於各家銀行對房地產盈利前景的不同判斷。在銀行對待房地產行業的態度上，2008年上市銀行半年報呈現給人們的是一個模糊的概念。 　　對此，有分析人士認為，雖然國家對房地產行業進行調控，但對銀行而言，如果嚴格進行風險管理，並對信譽好又有實力的大型開發商發放貸款，銀行的風險就會小很多。事實上，這也是今年半年報中所體現的上市銀行對房地產不同態度的合理解釋。 　　事實上，銀行對房地產信貸的不同態度，表明的也是各自風險控制手段和風險偏好的不同。數據顯示，今年上半年深發展房地產開發貸款和房地產按揭貸款實際發生額均有所上升，該行副行長劉寶瑞在就2008年該行半年報答記者問時也提到，去年9月份以來深圳、廣州等城市在前年和去年市場價格急劇沖高的情況下出現了一些調整，今年地產交易就急劇下降。在這種情況下，對銀行本身來說如果仍然保持原來的貸款增長的節奏，那麼對於銀行資產的管理就會構成很大的威脅，因此在去年的地產市場出現異常的情況下，深發展抓緊進行信貸政策的調整，從去年7月份以來實行了兩個細分，一個地區市場的細分，把價格急劇沖高和與收入水平嚴重背離的過熱市場劃為紅區，從政策上調整為禁入的區域。把一些開始出現調整苗頭這樣的城市劃為黃區，謹慎地進入。把房價增長和收入水平增長相適應的地區劃為綠區，視為正常區域。對於客戶，深發展也做了一個細分，注意區分正常需求客戶和非正常需求客戶。與此同時，深發展還對產品方向做了一個調整，包括對按揭產品相應流速的調整等。身處深圳「斷供潮」中心的深發展銀行副行長劉寶瑞明確表示，按揭業務仍然是銀行重點的業務。由此不難看出，在對房地產行業的態? 　　與深發展不謀而合的是今年淨利潤大增162.62%的中信銀行，該行半年報中明確表示，將積極發展住房按揭貸款。在房地產貸款風險控制方面，中信銀行也表示，在房地產開發貸款方面，將採取總行集中審批動態監督、房地產開發商和項目的准入門檻以及實行項目抵押和封閉管理等措施加強風險管理；在房地產按揭方面，將採取以收入較高、職業穩定、信用記錄優良的個人優質客戶為定位，主要支持客戶購買由優質開發商開發的、地理位置優越、定價合理、以自住需求為主、適銷對路的商品住宅。在房地產交易市場規範、房價穩定、交易過戶和抵押登記手續完善的地區穩健開展二手房業務。由於房地產資金緊張而產生的高於以往的利差，讓銀行也具有了對風險更高的容忍度。 　　此外，房地產貸款增降不一也表明房地產信貸收縮以後信貸結構該如何調整以及調整速度的不同。深發展對於房地產貸款的調整自去年7月就已經開始，而許多地產商則表示，真正的房地產嚴冬始於今年。這就是說深發展已經在房地產嚴冬來臨前進行了調整，因此其效果也不錯。與此相對應的是，雖然興業銀行今年上半年房地產貸款占比高居各行之首，但在半年報中，該行也表示，要嚴格控制中長期貸款和房地產貸款規模。這無疑表明，房地產貸款占比過高問題已經引起該行重視。但是，當銀行信貸結構中房地產比重過大時，壓縮房地產業務必然要有其他業務補上，其信貸結構的調整需要一定的時間。此外，相對而言，住房按揭比房地產開發貸款的貸款期限要長，這種調整更不是短時間可以完成的，何況這種調整還要和房地產市場的起伏合拍，因此其如何調整以及調整的時間、力度還有如何與房地產價格起伏合拍等問題則要考驗銀行的智慧了。

中小企業免實物抵押擔保貸款擬提至500萬

日前，在崇明越江通道專案中成功獲得訂單後，上海申花鋼管有限公司通過“一事一議”的特別程式，在政府推薦的基礎上，成功從中小企業貸款信用擔保體系中獲得了1000萬元的擔保貸款，而且免除了實物抵押。

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早報記者從徐匯區獲悉，上海正擬試點中小企業貸款擔保“綠色通道”，將中小企業獲得免實物抵押擔保貸款的限額從200萬提高到500萬，而徐匯區有望成為試點的區縣之一。 1999年5月，上海借鑒國際經驗，成立了中國經濟技術投資擔保有限公司上海分公司，受財政部門委託，根據市場化機制，負責管理和運作人大通過、由財政預算安排的中小企業貸款信用擔保資金，專門為符合產業政策導向的中小企業提供商業性貸款的信用保證。為進一步降低中小企業融資成本，中小企業貸款信用擔保體系企業在企業提供個人保證或第三方企業擔保的基礎上，對200萬元以內的擔保貸款允許中小企業申請免除實物抵押，而目前財政部門正與相關銀行開展研究，有望將企業申請免除實物抵押的空間提高到500萬元，並將首先在徐匯等部分區縣啟動試點。

房地產"限貸"三問

近日，央行聯合銀監會發佈《關於金融促進節約集約用地的通知》(下文簡稱《通知》)，要求各家銀行嚴格商業性房地產信貸管理，但對涉及節約用地、經濟適用房的項目要給予金融支持，對房地產開發商來說，這又是一道新的「緊箍咒」嗎？它能否扼住地產泡沫的命門？ 　　今年上半年，伴隨緊縮貨幣政策的實施，地產商經歷了「嚴冬」的考驗，此前，摩根大通一份所謂的千億經濟刺激方案中，有關維穩樓市股市的消息，令房地產獲得貨幣政策鬆動出現一絲曙光。然而日前央行、銀監會發佈的《通知》，使這絲曙光蕩然無存。

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扼住房產商命門？ 中國社科院金融研究所易憲容對記者表示，《通知》的出台，說明政府希望以金融工具來扼住房地產市場泡沫的命門。這樣，既可達到中央政府節地節能的要求，也能一定程度上規避商業銀行信貸風險。他指出，這將結束房地產行業「空手套白狼」的現象。 　　他分析指出，《通知》禁止金融機構向房地產開發企業發放繳交土地出讓金的貸款，也就是從根本上要求房地產開發商必須具備一定資質，從而提高地產商進入市場的門檻。如此一來，地產商想利用很少的資金來滾動房地產開發也就不可能了。 　　另外，《通知》還對房地產開發商的土地信貸管理有更為細化的規定：對國土資源部門認定的房地產項目超過土地出讓合同約定的動工開發日期滿一年、完成該宗土地開發面積不足1/3或投資不足1/4的企業，應審慎發放貸款，對閒置兩年以上的房地產項目，禁止發放房地產開發貸款或以此類項目建設用地作為抵押物的各類貸款。 　　易憲容指出，這意味著商業銀行要對房地產開發商的貸款風險進行控制。然後，對房地產開發商資質進行審查、追蹤及評估，層層把關來保證地產商的資質滿足市場的基本要求。他預言：「在此規定下，大量資質不好的房地產開發商將面臨淘汰的危險。」 　　嚴管源於銀行憂慮？ 　　有專家認為，種種規定，顯示了央行正緊急調控房地產，避免對銀行可能帶來的衝擊。 　　「從發佈《通知》的時間來看，決策層似乎更看重銀行安全，尤其在經濟面臨下行風險時，維護金融安全更加重要。」中信建投一位分析師告訴記者，「同時，這也說明，樓市沒有危險到需要救市的時候。」 　　上半年，儘管央行和銀監會對房地產給銀行帶來的風險一直密切關注，但是隨著銀行中報的陸續發佈，顯示房貸業務非但沒有下滑，還大幅攀升。房地產貸款平均增長11.34%，最快增幅高達48%。但是，由房貸引起的銀行不良貸款率卻「掉頭向下」。 　　在建行中期業績報告發佈會上，相關負責人介紹，由房貸引起的不良貸款率沒有像此前市場預計的那樣上升，而銀行也正嚴密監視可能出現的風險，從目前來看，一切依然處於可控狀態。 　　而在昨日的中行半年業績發佈會上,中行行長李禮輝也向記者表示,日前央行下發的《通知》符合宏觀調控的要求，銀行有選擇地對房貸有保有壓，是一種保護市場的行為，不至於使風險過於集中。 　　中央財經大學中國銀行業研究中心主任郭田勇告訴記者，儘管整體房價沒有大幅下降，但成交量的持續萎縮給房地產帶來巨大不確定性。對銀行來說，3年前，房地產是塊香餑餑，誰都想啃一口，但在地產業基本面發生改變的情況下，控制風險成了銀行首先需要考慮的因素。 　　「近3年來，房價持續上漲造成價格虛高，房價的確存在下調空間。如果合理回調房價，地產商通過交易量上升來釋放風險，這對房地產業的健康發展將起到積極作用。」郭田勇說。 　　加息才是硬道理？ 　　對於央行此舉，也有市場人士並不看好。玫瑰石顧問公司董事謝國忠在接受記者採訪時說：「除了加息，設其他的門檻都是沒有用的，這只會使早應該回歸的房地產市場一拖再拖，最後被拖垮的還是銀行。」 　　他指出，中國的房地產市場從一開始就不是靠常規發展起來的。「只要拿到關係，就能拿到貸款、就能拿到地，為了賺更多的錢，房地產企業攤子一個比一個鋪得大。」所以，在貸款方面設立加息之外的門檻都是無濟於事的，之前的貸款規模持續擴大就是很好的例證。 　　因此，他堅持認為，要治理房地產行業的泡沫，必須加息，加息對於每個企業都是公平的，不會因為某個房地產商有特殊關係而從其他通道得到貸款，任何一個房地產要想獲得貸款都要承擔巨大的成本，這樣才能真正擠掉房地產行業的泡沫。

政策房貸不夠優惠 經建會

行政院經濟建設委員會主委陳添枝今天表示，為適時反應現行購屋負擔高、政府優惠房貸不夠優惠等現狀，下週將邀相關部會，共同全盤檢討降低購屋者負擔的方案，將朝提高優惠、降低貸款利率的方向討論。經建會今天邀請智庫學者及相關部會，包括中央銀行、財政部、經濟部、行政院金融監督管理委員會等，召開「當前景氣問題因應對策專家諮詢座談會」，討論議題也包括日前政院提出的八大激勵內需措施的配套方案。行政院本週提出八大激勵措施，包括擴大建築及房屋貸款餘額、實施短期企業租稅優惠、提高優惠利率補貼等，希望吸引企業投資提振景氣。

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陳添枝表示，針對各界對房價過高、實質購買力不足、政府優惠房貸不夠優惠等意見，今天會中有充分討論，為進一步釐清，經建會下週二將邀請包括中央銀行、內政部、金管會等相關單位及房仲、建築業者，召開房貸檢討會，一併檢討現行政府優惠房貸的競爭力、房貸市場現狀及瓶頸。他表示，下週房貸檢討會預定討論的適用對象，包括即將購屋及已購屋但仍在負擔政府優惠房貸者，將朝提高優惠、降低利率的方向討論。他表示，除討論既有優惠房貸外，也不排除研擬新的房貸優惠方案，最終目的希望能真正降低購屋者實際負擔，也刺激房市目前需求不振的瓶頸。經建會表示，中央銀行專案優惠房貸至今累計總額度合計新台幣1.8兆元，還有1190億元額度可使用。此外，陳添枝表示，近期景氣低迷，有一結構性問題，消費不振其實是過去七、八年就有的問題，也將進一步討論是否有結構性方案可解決。

房貸壓力測試暫無跡象支持

日前上海各大銀行接到監管部門的通知，在內部進行房貸壓力測試，預估房價下跌可能導致的信貸壞賬。根據測試結果，目前尚無跡象支持「斷供說」。 銀行主動曝光不良率 隨著各上市銀行半年報的披露，房貸業務的風險再受關注。前幾個月，深圳「斷供潮」被炒得沸沸揚揚，但從相關銀行披露的數據看，當地樓市的波動並未把銀行「拖下水」。

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從深發展、興業銀行、招商銀行的中報來看，住房按揭貸款不良率均在0.2%左右，遠低於車險、個人經營性貸款的不良率，「斷供潮」並未出現。 多家銀行日前主動向媒體曝光不良率。交通銀行副行長錢文揮向記者介紹了交行在南方的情況，該行廣州分行、深圳分行的個人房貸不良率分別是0.37%、0.25%，均低於全行平均水平。另據建設銀行公佈的數據，建行深圳分行個人房產貸款約為400億元，不良貸款總額為1.7億元，約占總資產的0.5%，比上年同期下降了0.3個百分點。 房價跌20%不良率將上升 交行發展研究部的一份最新報告稱，房價下跌可能導致個人住房抵押貸款出現「斷供」，增加銀行不良資產。據業內專家的解釋，如果房價大幅下跌導致銀行信貸資產出現問題，會使銀行目前的撥備不夠，再提撥備則影響到銀行業績。 從壓力測試的情況來看，如果房價下跌20%，部分銀行個人房貸不良率將大幅上升；如果房價下跌超過40%，個人房貸不良率將上升約40%。不過，各銀行目前對房貸的態度較為兩難：一方面，樓市風險開始引起注意，監管部門要求嚴格房貸發放；另一方面，由於房價在上海等地依然堅挺，房貸仍是銀行十分看重的業務，而目前銀行又遭遇樓市成交萎縮帶來的房貸增長難題。 專家：銀行房貸「鬆綁」可預期 復旦大學經濟學院金融學博士後王堯基對記者說，當前銀行正面臨雙重「擠壓」，一邊是存款結構的變化，由儲蓄活期化轉為定期化，穩定息差存在很大壓力；另一邊，房貸一直屬於優質貸款，而現在很難貸出去。業內人士預計，只要樓市不出現太大波動，銀行房貸的「鬆綁」可以預期。 不過，評價房貸業務的風險，不能單看目前較低的不良率。例如，興業銀行不良貸款餘額比年初增加0.19億元，逾期貸款由42.90億元增至58.46億元。中金公司的一份研究報告推測，興業銀行逾期貸款可能主要是個人按揭貸款。此外，該行中期末的涉及房地產及相關領域的貸款占比高達40.61%，而建行只是25%左右。

貸款後的省思？

對於許多人而言，買車是一個夢想也是一種負擔，尤其年輕的汽車消費者，總以為汽車貸款輕而易舉，糊裡糊塗貸了高額的車款，只為了滿足自己的需求。

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剛開始還能負擔，但每個月都得固定支付一萬多元的車款，對於收入不穩定的車主，就形成了一股不小的付款壓力，若再加上一些維修、停車、罰款等額外的支出，當月的收支無法平衡時，這種痛苦的壓力，可就形成揮之不去的夢魘，兩年下來無法撐完貸款期者，多得不勝枚舉。在台灣購車的風氣雖然鼎盛，卻也造成不少呆帳車主，以前每個月二至三場的法拍車，到現在已成長每週一至二場，不少銀行業者對於此現象相當憂心。從雄厚的汽車銷售市場，我們不難看出高消費時代的來臨，但貪得一時享樂的車主若無法償還車款，不僅愛車得遭銀行濺賣，還得把自己信用賠進去，試問這樣的盤算是否值得。因此，在您考量購車貸款之前，現實利益因素考量絕對不可忽視，想想，若把每年繳汽車牌照稅、燃料稅的費用拿來搭車，不是可為自己省下大筆交通費用嗎?聰明的消費者得多盤算才是。

就學貸款推排「富」條款？

立委召開公聽會討論高教學費政策，與會立委張花冠指出，媒體報導，教育部除助學金之外，就學貸款也將一併增加排富條款，她認為絕對不可，教育部高教司長何卓飛則回應該項措施還在研議中，將考慮是否實施。面對今年大學放榜、7分就可上大學的情況，與會立委及家長團體、教師團體都深表憂心，北市家長協會理事長常玉慧認為，部分家長對調漲學費意見不大，擔憂的反倒是教學品質問題；北市教師會理事長謝曼莉則呼籲公立學校應承擔起社會責任；全國家長團體聯盟理事長謝國清則建議教育部應該立即建立學校的退場機制，淘汰辦學品質差的學校，且學校的財務應該公開透明，讓學生家長知道所繳的學費「用到哪裡去了？」群策會秘書長郭生玉則提出數據說明，目前公私立大學學生比例約為1：3且中低收入家庭子女就讀大學，有84.6％讀的是私校，最該受扶助的是這群孩子的家庭，因此，要求教育部將補助私校預算以直接補助學生方式，降低學費其負擔。學生團體代表曾琮愷說，教育部公布的助學金申請門檻，將家庭年所得超過新台幣70萬元、家庭存款利息年所得超過2萬元、家庭不動產價值超過650萬的學生，排除在外；且未來連就學貸款申請資格限制都比照的作法；批評教育部是不知民間疾苦，這個作法不但不能排除掉真正的富人，反倒限縮了受薪階級、近貧階級家庭孩子的就學權益，對此他表示強烈反對意見。高教司長何卓飛承認大專院校數目增加太快太多，並承諾私校直接補助學生的比例，也將逐年提升以減輕學費負擔。會議主持人潘孟安則要求教育部研究高等教育公共化的可行性，並注意經濟惡化下近貧家庭快速增加的現況，萬萬不可貿然修正提高助學門檻。

房貸族可多留意貸款新商品

物價漲翻天，利率也跟著飆升，讓房貸族大喊吃不消，房仲業者就提供房貸族節省購屋利息的妙招，減輕房貸族的壓力。首先，台灣房屋不動產研究室提醒已經貸款的購屋者，千萬不要忘了在向金融機構申請購屋貸款利息支出證明，在每年5月報稅時作為扣除額之用，即可善用銀每年可列舉扣除30萬元的貸款利息支出，合法節稅。其次，建議房貸族平常多注意申貸銀行或是其他銀行是否有推出更適合自己的貸款產品。舉例來說，有的銀行可能就針對有多少存款就有多少房貸本金不用計算利息的房貸商品，長期下來，可以達到相當程度的省息效果，讓有限的資金發揮更大的運用空間。有的銀行推出有選擇雙週繳款方式的商品，換句話說，每兩個星期就繳款一次，有一半本金可以提早兩週攤還，長期累積起來，也可以讓房貸族節省一筆可觀的利息錢。另外，在貸款初期，只要身邊有多一筆錢，例如年終獎金或分紅，建議在經濟能力許可下，提前繳還房貸本金，又可以省下一部分利息。此外，目前許多銀行都打出階梯式房貸，例如1～7個月利率2.1%，第7～24個月2.9%，第25個月以後3.5%，前2年不得全數還清或是還款不超過貸款的1/2等，銀行主要目的是在賺利息，但消費者可以利用這2、3年正常且準時繳款的紀錄，累積信用，日後有機會與銀行爭取較優惠的利率條件。台灣房屋不動產研究室也提醒，如果房貸額度已經還了一半以上，且轉貸利差不到1%時，就不建議作轉貸，因為就算提前償還房貸，所能節省的利息已經十分有限，加上轉貸還需額外支付一些費用，不一定能達到預期效果。

貨幣政策微調啟動貸款額度擴大5%

市場盛傳的央行放寬新增貸款額度的消息雖然尚未得到官方證實，但一些銀行業內人士在接受採訪時表示確有此事，而且此前已有部分商業銀行就貸款額度問題專門上報央行，請求在下半年增加貸款發放額度。 一家國有商業銀行人士透露，在有關商業銀行提出放寬貸款額度後，央行於上週四召開的商業銀行電視電話會議，提出允許各商業銀行將今年人民幣新增貸款額度較年初設定的規模擴大5%，並明確將新增貸款用於中小企業和農業領域。根據年初規劃，今年的新增貸款額度不會超過去年的3.63萬億元，如果貸款額度擴大5％，這意味著今年將新增貸款額度1800億元。 對此，東方證券宏觀經濟分析師高義向記者表示，他預計今年下半年信貸投放約1.3萬億元，投放對象可能會更多向農村農業、出口加工企業和中小企業以及地震災區等傾斜。天相投資的分析師石磊也指出，結構性放寬貸款額度可能只是第一步，預計未來中小企業融資制度方面也將做出改進，以方便中小企業進行直接融資。 作為今年從緊貨幣政策以來的首個鬆動信號，此次新增貸款額度被外資銀行視為政策「拐點」。渣打銀行經濟學家王志浩指出，中國政府已明顯轉向溫和的寬鬆政策立場，中國經濟轉向寬鬆環境的速度會比預想的要快。 瑞士信貸分析師陶冬則表示，央行選擇性地放鬆信貸並上調全年貸款額度可能性很大，中國經濟增長放慢的風險已現，為了抵禦增長放慢的風險，除了上述信貸政策調整外，預計中國的利率或已見頂，今年下半年人民幣升值幅度也可能比較小。 雖然此次央行將新增信貸額度定向定量，諸如地產等宏調針對的行業將不可能因此從銀行獲得信貸支持，但執行力度依然遭到質疑。海通證券金融行業分析師邱志承對此表示，在經濟下行週期裡，銀行出於控制風險的考慮，將貸款更多投向抗風險能力較強的大型企業是自然的選擇。強制貸款發放給中小企業是違背市場經濟原則的，也是難以監督的，實際上銀行可以把新增的額度發放給中小企業，然後降低現有存量裡中小企業貸款的比例。因此，銀行的中小企業貸款比重不會提高。

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下半年人民幣貸款餘額同比增速將繼續回落

交行發表研究報告指出，2008年下半年人民幣貸款餘額同比增速將繼續回落，預計全年新增人民幣貸款3.8兆元左右，全年貸款增幅14.5%左右。交行研究部研究員鄂永健在8月1日出版的上海證券報上發表研究報告指出，2008年下半年人民幣貸款餘額同比增速將繼續回落，新增貸款仍將延續上半年“前高後低”的“鋸齒”形走勢。預計全年新增人民幣貸款38,000億元人民幣左右，全年貸款增幅14.5%左右，比上年末降低約1.6個百分點。但可能略超過調控目標。 2008年上半年，中國貨幣和信貸增速均有所回落，從緊貨幣政策取得較為顯著的效果，但也要關注貨幣信貸執行過程中出現的一些新情況、新問題。受經濟走勢和調控政策的影響，2008年下半年貨幣信貸將呈平穩執行的態勢. 1、貸款增幅回落，但可能略超過調控目標。綜合考慮各種因素，我們認為2008年下半年人民幣貸款餘額同比增速將繼續回落，新增貸款仍將延續上半年“前高後低”的“鋸齒”形走勢。預計全年新增人民幣貸款38000億元人民幣左右，全年貸款增幅14.5%左右，比上年末降低約1.6個百分點，但可能略高於監管部門年初設定的新增貸款3.6兆元左右、增幅約13.8%的調控目標。 2、全年貨幣供給增速因應回落。綜合考慮正反兩方面因素，下半年貨幣增長也將繼續回落，預計2008年末M2同比增長16.5%左右，比去年末略有降低，M1同比增長17%左右，比去年末降低約4個百分點。 3、存款定期化、貸款“公司化”繼續。下半年資本市場即使有所起色，短期內也難以再現前兩年的繁榮，存款將繼續從資本市場回流銀行。加上通膨壓力居高不下，銀行定期存款將繼續較快增長的趨勢。預計年末金融機構人民幣定期存款餘額佔比將從2008年6月末的46％上升到48％左右。 考慮到貨幣信貸執行的上述態勢，對中國下半年貨幣政策提出以下建議：第一，由於國內通膨壓力依然較大、流動性依然偏多、投資信貸仍存在一定的反彈可能，貨幣政策從緊的總體基調不應輕易改弦更張；二是由於中小銀行在流動性方面正遇到吸收存款能力較弱、貸款增度較快、資金拆借成本高企的三重困難，因此法定存款準備金率的升幅應趨緩。可以考慮通過定向央票、差別存款準備金率等手段有針對性地回收流動性。三是貨幣政策應更加注重解決因為信貸總量調控所帶來的結構性矛盾，適當增加信貸投入額度，更好地滿足災後重建、“三農”、消費、小企業等方面的合理信貸需求。四是在中國經濟下行風險加大、CPI逐步回落、美國聯準會沒有升息的情況下，中國加息仍應比較謹慎。 (本篇報告全文請見8月1日評論分析欄目文章：下半年貨幣信貸將顯平穩執行走勢) (袁甲峰 編輯)

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物業套現貸款仍暗伏危機

處於困境的物業套現貸款的狀況最近有所改善﹐這對銀行而言可謂是一個難得的好消息。不過﹐樂觀的投資者切忌帶著玫瑰眼鏡過分樂觀地看待這個問題。銀行共有約7,000億美元的物業套現貸款﹐這其中既包括固定利率貸款﹐也包括信貸額度中的浮動利率貸款。放款銀行通常不能通過沒收房屋收回被拖欠的物業套現貸款﹐除非借款人沒有抵押貸款﹐因為抵押貸款放款人擁有第一索賠權。所謂的附加貸款是物業套現貸款中風險最大的一種﹐其中大多數都是在房地產市場狂熱時申請的。這些貸款在第一筆抵押貸款的基礎上獲得﹐沒有得到保險的支持﹐可令一些借款人在沒有首付的情況下購買房屋。SMR Research的數據顯示﹐這類貸款佔未償物業套現貸款總額的8%以上。銀行一直在減少未使用的信貸額度﹐尤其是在住房市場出現問題的地區。摩根大通(J.P. Morgan Chase)首席執行長詹姆斯•戴蒙(James Dimon)最近表示﹐債務拖欠問題可能趨於穩定。他說﹐這是目前能夠感受到的一點陽光。物業套現貸款組合的虧損令摩根大通深受打擊。許多在這類貸款狀況惡化時措手不及的人現在判斷﹐物業套現貸款的風險已經反映到了大幅下挫的銀行股股價中。但投資者這次可能又過於樂觀了。比如﹐最近的消息就不太好﹕第二季度所有物業套現貸款的壞賬率達到了2.22%的歷史新高。今年第一季度和去年第四季度的壞賬率分別為1.69%和0.9%。退稅和政府出台的刺激方案可能至少是目前情況尚未更加惡化的原因之一。在可以預見的將來﹐損失可能還會增加。在房價真正觸底前﹐物業套現貸款的損失情況恐怕沒有理由出現改善。高盛(Goldman Sachs)分析師預計﹐物業套現貸款的損失額將在明年第一季度達到頂峰。對投資者而言﹐最好能回避擁有外部抵押貸款經紀人和常採用寬鬆發放標準的其他第三方發放的巨額物業套現貸款的放款人﹐而是應該相信在房地產火爆時期自己從事放款業務的銀行。根據這一標準﹐投資者應對First Horizon National持謹慎態度。根據高盛的分析﹐First Horizon有15%的物業套現貸款是由外部機構發放的﹐約佔其全部貸款總額的5%。Fifth Third Bancorp由外部機構發放的貸款比例為22%﹐佔其全部貸款額的3%。富國銀行(Wells Fargo)的這兩個數字分別是14%和3%。這三家銀行物業套現貸款的比例也相對較高﹐至少是其實質房屋價值的90%﹐這點同樣令人擔心。一些投資者還對E*Trade感到擔心﹐該公司曾大量買進物業套現貸款。另一方面﹐Comerica、Regions Financial和BB&T Corp.幾乎沒有外部機構發放的貸款。這是一個不錯的跡象。賽諾菲安萬特未來如何實現增長？賽諾菲安萬特(Sanofi-Aventis)放棄了已進入研發後期的四種藥物﹐這令其在抗抑鬱藥領域佔一席之地的努力宣告破產﹐投資者也對該公司未來的增長前景充滿了困惑。這家法國製藥巨頭的兩種暢銷藥──抗血栓藥Lovenox和抗凝血藥Plavix──的專利將於2012年到期﹐但針對由此可能帶來的損失﹐該公司似乎根本未做好充分的準備。這也是其股票可能繼續下滑的原因。賽諾菲安萬特並非唯一一家高額研發預算難以獲得足夠回報的製藥商。但這也警示出2004年Sanofi-Synthelabo與Aventis合併設想的收入前景兌現的是何其少﹐儘管這次交易實現了巨大的成本節約。肥胖症藥物Acomplia和抗生素Ketek的失利有充分的理由。高血壓藥物Delix遭到了淘汰。治療失眠的Ambien銷量直線下滑﹐癌症藥物Eloxatin的銷售也面臨壓力。尿路感染藥品Xatral還遠談不上暢銷。這使抗癌藥Taxotere和多種糖尿病藥物鶴立雞群﹐在上半年都實現了兩位數的增長。通過收購推動快速增長的仿製藥和疫苗業務可能是提高業績的好辦法。 但更全面地重新評價其研發活動才是它需要的對症良藥。http://www.loan168.url.tw/