房地產貸款:增降不一說明了什麼?

雖然國家對房地產行業進行調控，但對銀行而言，如果嚴格進行風險管理，並對信譽良好又有實力的大型開發商發放貸款，銀行的風險就會小很多。事實上，這也是今年半年報中所體現的上市銀行對房地產商不同態度的合理解釋。

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2008年上市銀行半年報所給出的靚麗業績成為低迷股市中的一道風景，而上市銀行優良的業績似乎也隱隱沖淡了人們對樓市下跌對銀行業影響的憂慮。但仔細研讀上市銀行年報卻發現，一切似乎仍然在雲裡霧裡，樓市下跌對銀行的不良影響似乎並沒有顯現，但又不能不讓人有所擔心。 　　在銀行為房地產行業所提供的金融服務中，大致可分為兩種：房地產貸款和住房按揭。據半年報顯示，8家上市股份制銀行中，有4家銀行房地產貸款占比較2007年末有所上升。其中，興業銀行更因其14.29%的房地產貸款占比引起各方關注。此外，中信銀行房地產貸款占比從去年末的9%上升到9.8%；民生銀行從去年末的13%上升到今年上半年的14%；深發展從去年的6.5%略升至今年的6.78%。但同時，招商銀行房地產貸款的占比卻從2007年末的6.41%降至2008年上半年的5.81%；交通銀行也從2007年末的7.07%降至今年上半年的6.38%；華夏銀行的房地產貸款占比也從去年末的6.32%下降到今年上半年的6.21%；浦發銀行從去年末的10.66%下降到今年上半年的9.8%。 　　房地產資金鏈條中，其對資金需求最為強烈的大致可分為三個階段：買地、建房和銷售。因為監管部門對房地產貸款的嚴格要求，房地產企業需在證件齊全的情況下才可獲得銀行貸款，因此在房地產資金鏈條中，買地階段銀行信貸資金是嚴格禁入的。所以房地產貸款一般是指銀行將資金貸款給房地產企業用於建房。其風險在於因為樓市價格下跌，導致房產商不能按照預期價格銷售樓盤，甚至把房子建成以後賣不出去，銀行貸款無法正常回收。雖然有房產和土地作為質押，銀行貸款中一般也有一定比例的風險覆蓋，但如果房地產價格跌出銀行風險覆蓋比例，風險發生後銀行只能收回房子和土地，即使不產生直接的信貸損失，也將對銀行資金的流動性和資金使用效率產生不利影響。 　　與房地產貸款不同的是，住房按揭貸款對像為個人客戶而不是公司客戶，其用途為銀行貸款幫助購房人購買住房。其風險在於，當購房人資金出現問題時，還款就會出現問題。特別是在前期許多人將炒房當作一種投資時，一旦炒房人資金出現問題，則會對銀行產生危害。 　　半年報顯示，8家上市股份制銀行中，4家銀行的住房抵押貸款占比或實際發放數額上升，另有3家銀行住房抵押貸款實際發放數額則出現下降。 　　銀行對某一行業信貸的擴張與收縮，源於銀行對該行業盈利前景的判斷。從銀行整體上看，有數據顯示，今年上半年房地產貸款規模以11.34%的平均速度增長，由此判斷，似乎銀行對房地產行業的盈利前景比較樂觀。但從銀行個體看，無論是在房地產開發還是在住房按揭上，各行對房地產信貸擴張與收縮的態度又明顯不同，而這也應該正是源於各家銀行對房地產盈利前景的不同判斷。在銀行對待房地產行業的態度上，2008年上市銀行半年報呈現給人們的是一個模糊的概念。 　　對此，有分析人士認為，雖然國家對房地產行業進行調控，但對銀行而言，如果嚴格進行風險管理，並對信譽好又有實力的大型開發商發放貸款，銀行的風險就會小很多。事實上，這也是今年半年報中所體現的上市銀行對房地產不同態度的合理解釋。 　　事實上，銀行對房地產信貸的不同態度，表明的也是各自風險控制手段和風險偏好的不同。數據顯示，今年上半年深發展房地產開發貸款和房地產按揭貸款實際發生額均有所上升，該行副行長劉寶瑞在就2008年該行半年報答記者問時也提到，去年9月份以來深圳、廣州等城市在前年和去年市場價格急劇沖高的情況下出現了一些調整，今年地產交易就急劇下降。在這種情況下，對銀行本身來說如果仍然保持原來的貸款增長的節奏，那麼對於銀行資產的管理就會構成很大的威脅，因此在去年的地產市場出現異常的情況下，深發展抓緊進行信貸政策的調整，從去年7月份以來實行了兩個細分，一個地區市場的細分，把價格急劇沖高和與收入水平嚴重背離的過熱市場劃為紅區，從政策上調整為禁入的區域。把一些開始出現調整苗頭這樣的城市劃為黃區，謹慎地進入。把房價增長和收入水平增長相適應的地區劃為綠區，視為正常區域。對於客戶，深發展也做了一個細分，注意區分正常需求客戶和非正常需求客戶。與此同時，深發展還對產品方向做了一個調整，包括對按揭產品相應流速的調整等。身處深圳「斷供潮」中心的深發展銀行副行長劉寶瑞明確表示，按揭業務仍然是銀行重點的業務。由此不難看出，在對房地產行業的態? 　　與深發展不謀而合的是今年淨利潤大增162.62%的中信銀行，該行半年報中明確表示，將積極發展住房按揭貸款。在房地產貸款風險控制方面，中信銀行也表示，在房地產開發貸款方面，將採取總行集中審批動態監督、房地產開發商和項目的准入門檻以及實行項目抵押和封閉管理等措施加強風險管理；在房地產按揭方面，將採取以收入較高、職業穩定、信用記錄優良的個人優質客戶為定位，主要支持客戶購買由優質開發商開發的、地理位置優越、定價合理、以自住需求為主、適銷對路的商品住宅。在房地產交易市場規範、房價穩定、交易過戶和抵押登記手續完善的地區穩健開展二手房業務。由於房地產資金緊張而產生的高於以往的利差，讓銀行也具有了對風險更高的容忍度。 　　此外，房地產貸款增降不一也表明房地產信貸收縮以後信貸結構該如何調整以及調整速度的不同。深發展對於房地產貸款的調整自去年7月就已經開始，而許多地產商則表示，真正的房地產嚴冬始於今年。這就是說深發展已經在房地產嚴冬來臨前進行了調整，因此其效果也不錯。與此相對應的是，雖然興業銀行今年上半年房地產貸款占比高居各行之首，但在半年報中，該行也表示，要嚴格控制中長期貸款和房地產貸款規模。這無疑表明，房地產貸款占比過高問題已經引起該行重視。但是，當銀行信貸結構中房地產比重過大時，壓縮房地產業務必然要有其他業務補上，其信貸結構的調整需要一定的時間。此外，相對而言，住房按揭比房地產開發貸款的貸款期限要長，這種調整更不是短時間可以完成的，何況這種調整還要和房地產市場的起伏合拍，因此其如何調整以及調整的時間、力度還有如何與房地產價格起伏合拍等問題則要考驗銀行的智慧了。